提起“售后返租”，估计许多曾经掉“坑”的投资者还心有余悸，悔不当初。而抖音和快手的网红博主们更是举全网之力大肆声讨。一时间，“售后返租”如同过街的老鼠，人人喊打。但细心的朋友会发现，即便“售后返租”如此不受待见，但许多商业地产项目依然会实行“售后返租”，这其间又有什么奥秘呢？

我们知道商业地产的核心是商业，而商业的价值在于不同业态业种之间互为补充、共享彼此客流所形成的商业合力。这就意味着，一个商业地产项目要想实现商业价值最大化就需要统一规划、统一运营、统一管理。而现实中，除了万达、华润、凯德等少数实力开发商会大量自持商业物业外，大部分的开发商开发商业地产项目的目的都是为了销售，为了赚钱。而为了扩大目标销售客户，许多集中式商业就会采取分割销售的模式，这就产生了“产权分散与业态规划要求统一”之间的矛盾，而且这个矛盾是不可调和的。举个简单的例子，你买的商铺想卖服装，他买的商铺想卖化妆品，而我买的商铺想卖水产品，这三者在一起经营必定是失败的。于是，为了解决这一矛盾，“售后返租”便应运而生了。

“售后返租”，顾名思义就是商铺销售后再回租回来。它是开发商为了促进销售，同时也为了打造统一的商业主题，在销售商铺时与业主约定，在商铺出售后的一定期限内租赁给开发商引进的品牌租赁方或者委托的第三方运营公司，而由品牌租赁方或者第三方运营公司向业主定期支付一定租金的销售模式。

“售后返租”模式解决了铺位分割的难题，铺位越划越小，甚至出现了虚拟的产权商铺，而且因为铺位面积小，铺位总价低，投资少、回报率高等优势，一经推出，立刻掀起一股商业地产投资热潮。有不良开发商为了销售，更是盲目承诺，将投资回报率提高到10%至20%，甚至更高，而销售完商铺后，则卷款“跑路”，如此的诈骗事件时有发生。为此，2010年11月22日最高人民法院审判委员会第1502次会议通过的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律的若干问题的解释》中，将开发商的“售后返租”销售行为列为“非法吸收公众存款或变相吸引公众存款”。

为了规避法律风险，此后的“售后返租”都会引入第三方运营公司，哪怕这家第三方运营公司是开发商单独成立的，也绝不能让“售后返租”与开发商的开发公司有丝毫的关联。同时为了不触及法律，第三方运营公司在和业主签订合同时，签订的都是“委托经营协议”，绝口不提“售后返租”的事。这也是有朋友疑惑为什么售后返租合同不与开发商直接签订的根本原因。

开发商实行“售后返租”的销售模式，一般返租期限为三至五年，也有长期五至十年的，为了让客户产生“只要付了首付，月租可以抵月供”的假象，并相信租金未来会水涨船高，从而吸引更多客户投资。售后返租的投资回报率一般都高于同期的银行五年期以上的贷款利率，并呈逐年递增的趋势。但现实中，开发商或者第三方公司定期给业主支付的租金取决于商业的运营情况，尤其在运营之初，如果招商不理想或者租户的租金太低，不足以支付给业主租金，开发商就不得不从商铺的销售收入中进行补贴，为此，开发商就会抬高商铺的销售价格，以透支未来市场。这就是我们看到的为什么实行“售后返租”的商铺价格普遍虚高，大多高于周边商铺价格的原因。

通过引入第三方运营公司，开发商解决了售后返租的法律风险问题，同时通过提高销售价格解决了前期市场培育期租金低的问题。但提高销售价格就意味着透支了未来，会给运营带来很大的难度。尤其在目前商铺供应量巨大，供远大于求的情况下，第三方运营公司要想实现给业主承诺的投资回报率基本不可能，更何况市场上真正懂商业地产的专业人才凤毛麟角，于是运营公司“跑路”、破产的情况时有发生，空留投资者凌乱在风中……即便有良心开发商按照返租承诺把返租期的租金都如期给到业主，但返租期结束后，由于运营亏损，开发商是死活不会再进行“返租”，这就是我们经常看到的，“返租期”貌似经营良好，返租期结束后运营一团糟的原因。

售后返租结束后，商铺又会交给了业主，这时候除非业主们降租金，否则是没有运营公司愿意来运营的，但面对几百甚至上千个业主，要想实现统一降租金几乎不可能实现，毕竟每个业主的商铺位置不同，对租金的要求也不同。这就不可避免的又面临“产权分散与业态规划要求统一”的矛盾无法解决。当然也有开发商曾试图通过成立“业主委员会”或“商业管理委员会”来解决售后返租结束后的运营问题，但从实际效果来看，均不甚理想。

“售后返租”曾经伤害了无数的投资者，也让商铺投资者谈“返租”色变，以至于后来许多开发商在进行前期规划时，尽量避免规划集中式商业，而以室外商业街区或写字楼底商、公寓底商的形式出现。虽然商铺的面积大了，整体物业的价值低了，但毕竟没有了“返租”的烦恼。

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